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味道PK逼格,如何玩转重庆千亿餐饮江湖?

龙门阵财经 2019-06-07 10:32:39

「门面转让」的白纸贴在玻璃门上,做着小面生意的店家告诉龙门阵财经(long-finance),这家小店扼守交通要道,月租金1.2万,但人气还在培养中。50米开外,是人流密集的虎头岩汽车站,旁边,是协信星光天地主商业体。



这里属于大坪大石化片区,对比整个重庆主城而言,面积形容为弹丸之地并不夸张,但这个弹丸之地内,却规划有近60万㎡的商务体量,知名开发商云集,包括协信、万科、融创&蓝光(刚拿地)等等。


在如此大商务及住宅体量背后的是高达30万的消费人群。但略有尴尬的是如此大的消费基群,在今年以前,并未成就出一条各路餐饮百花齐放的美食街。再进一步说,连离公交站近在咫尺的一家小面店都无法成就。


与此形成鲜明对比的是,重庆餐饮江湖的千亿大数据——2016年全市餐饮收入1027亿元,增长14.5%。2015年,重庆71条美食街,收入是134亿。(来源:2017年2月9日,重庆商务委《2017年全市商务工作会的报告》)而且这个数据,还在由每一份辣子田螺、毛肚鸭肠、麻辣小龙虾继续刷新。


再深挖一层,在电商不断冲击传统商业的大背景之下,餐饮市场,由于其产品的特殊性,更成为了商家尽全力争取的一大块蛋糕!如何使得我的餐饮品牌,让更多的重庆人用舌头投票,同时讲述一个情怀的愿景、不忽悠的故事?


1条街,2亿/年的餐饮生意


5月9日,重庆商务委提供了关于美食街的数据——截至2015年,重庆美食街(城),长度71671米,车位60151个,店铺总数7730个,营业总面积4039622平方米。2015年营业额1345293万元,年纳税额67298万元,从业人员153606人,是各区县商贸业流通兴旺繁荣的集中体现。(2016年数据尚在统计中)


(重庆美食街数据 来源:重庆商务委统计)


 即使数据略有滞后,这也是重庆关于美食街的最全大数据。按照这个数据推算,重庆71条美食街(含区县),平均每条街,1年可产生式的营业额接近2亿。


那么,承载大石化片区这至少2亿营业额的美食街在哪里?截至去年底,虎头岩周边一公里范围并无一条美食街存在。商业方面,仍是仅以一大票汽车4s店和汽修店远近闻名。


30万中高端人群的餐饮消费目的地何去何从?有明星相的选择有二:1.协信星光天地,2:万科重庆地道美食街。


深究一点,这牵涉到大石化片区协信和万科的商业「暗战」。毕竟,众多房地产企业已看清发展趋势,几年前已经就开始着手从单纯的地产商向「房地产+服务」转型,而社区商业,则是「服务商」这个定位的最重要载体之一。



味道PK逼格,餐饮江湖的理解功力


作为邻居,协信总部城和万科023项目之间的关系有点微妙,既共享大石化商圈红利,又一路之隔,产品业态有一定重合度,包括商业、也包括写字楼,当然,还有其目前正面交锋的美食街。


我们以形态、车位、整体推广、经营模式几个维度,对双方做一个对比。



协信做星光天地,延续其一贯的高端定位,餐饮类亦是如此。而万科做美食街,则是做接地气的江湖菜为主的美食街。作为同为重庆一线开发企业的两个品牌,在美食街的定位上却大相径庭。消费者会何去何从?从营业状况看,周边消费群似乎对“江湖”餐饮甘之如饴。


距离大石化片区相对近一些的还有科园四路、石油路、香榭街等美食街,大多是以江湖菜为主。万科在这点上,取了个巧,走了迎合重庆人口味而非端姿态的一条路。

 

地上PK地下,得车位方能得「江湖」


随着重庆私家车持有比率极具攀升,得车位者得天下已经成为不争的事实。在传统的老牌美食街中,不得不承认停车位匮乏或多或少将成为硬伤。新的美食街要想杀出重围,停车位的规划是非常重要的筹码。


车位数PK



 美食街停不到车,几乎是重庆好吃狗们的痛点,023美食街在这点细节规划周到,2016年7月,多花百余万推倒景观增加地上停车位,确属前瞻之举,这算是重庆第一条自带充裕停车位的都市美食街,全天美食在线,成就美食街发展速度。


经营模式PK


 

(图左 协信星光天地一楼美食铺位  图右 万科023美食街)


那些年,重庆人追过的美食街


城市、商圈、品类、品牌、消费时段、消费频次、客单区间……每一条美食街的DNA都不尽相同。但几乎每一条美食街背后,都有着开发商的身影,科园路背后是南方集团孙甚林,洪崖洞背后是小天鹅的何永智,重庆地道美食街背后是万科。


对于开发商,谁能像15年前的孙甚林一样,抓住餐饮业的最大赛道,谁就能成为社区商铺专家。对于入驻者,谁能像严琦一样,抓住美食街的红利风口,也能走出一片新天地。


(来源:万科美食街美食实景)


虽然历史机遇不在,但想在如今的「餐饮」江湖创出一片天地,也未必难于登天。


以万科重庆地道美食街为例,如何破题?它的底牌有三个:


第一:1~3楼由万科统一打造,托管3年,统一进行规划。在商业运营初始,统一打造无疑将成为发展的“定心丸”。


第二,万科转型。万科2016年财报显示,在商业地产领域, 2017年万科将以成为「中国数一数二的商业地产平台」为目标,持续提升经营管理能力、提升经营回报,打造行业最优秀、最受消费者欢迎的购物中心品牌,并推动社区商业杰出范式的发展。由此可见万科转型之决心。


第三,早在2015年,万科即已在杭州成功打造了美食街,且大连、合肥等地均有「叫座又叫好」的万科美食街。重庆地道美食街的未来有理由抱乐观态度。


龙门阵财经认为,房地产行业加速从「规模」向「利润」换档,在此背景下,房地产企业不得不寻求多元化发展,从而来谋求利润更大化。另外,在当今社会,无论哪个行业都离不开服务,越来越多的房地产商也意识到这个变化,它们的转型也都围绕着服务展开。而最能体现服务理念的,当属社区商业,这就是房地产商越来越重视社区商业的关键原因。


一条重庆地道美食街,成为万科商业版图里的重要一块。那么,万科在渝推出的首条美食街会有什么样的答卷呢?它有天时地利人和,结果可由时间来检验。



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