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谢尚伟:城门前,重庆味,通远门七星岗特色餐饮及文创产业带发展策略

商业这点事儿 2019-05-17 15:26:59

城门前,重庆味

依托“通远门城墙公园”,实现解放碑商圈西拓七星岗,

构建首个集成重庆地域特色的“城门休闲文化产业带”。

通远门之于重庆,之于渝中区很珍贵!

解放碑,重庆的母城—渝中区的精神堡垒,商贸核心,几乎是外地人来渝首选观光地;然而,解放碑商圈作为重庆的中心象征,并没有留下太多时间的痕迹来展现生山城从“巴国、江州、渝州、恭州、重庆”的历史演进…但渝中半岛曾经的17座,而今仅标识于地图作为地名的古城门或可诉说山城历史的荣光。

公元前316年,秦惠文王派军“入蜀灭巴”,在渝中半岛筑城,置巴郡,重庆的核心古城墙大抵始于此。文献记载渝中半岛古城墙绵延约8公里,按“金木水火土”五行确定方位,以九宫八褂之象确定数量,在明朝洪武年间完成了“九开八闭”,共17座城门。开门九座:朝天门,千厮门,临江门,通远门,南纪门,储奇门,金紫门,太平门,东水门; 闭门八座:翠微门,洪崖门,太安门,金汤门,凤凰门,人和门,定远门,福兴门。)时至今日,17座城门仅存“通远门、东水门、人和门”三处,其中得以修复性保存且地段价值最好的就是“通远门”。

通远门是老重庆城唯一的陆门,是通往外地的陆路起点,故谓之“通远”。其前身为镇西门,基址为三国建兴四年(公元226年)蜀都护李严修筑的江州城墙和南宋嘉熙二年(公元1238年)彭大雅为抗击蒙古铁骑修筑的石基构造墙。现存城墙城门遗址为明洪武年初,戴鼎在原有城墙的基础上修筑的石砌城墙,距今已有600余年。通远门自建成以来曾发生过两场惨烈的战事;公元1278年张珏率南宋军队抗元,死守殉职。公元1644年,明崇祯17年,张献忠率军围攻重庆,6天激战,破通远门。

当前通远门城墙遗址公园由渝中区政府于2004年4月1日投资建设,2005年2月建成开园。由广场、城墙、雕塑组成。雕塑叙述了老城墙筑城、守城、攻城的历史故事,辅以《炒米糖开水》和《滑竿》两组民俗雕塑,市井味浓郁,是游人感受重庆历史文化的场所之一。

通远门/七星岗,区域优势突出,商业再造潜力大。

1、解放碑商圈门户价值。

沿中山一路步行10分钟即至解放碑中心商圈,既是解放碑的门户,也可以是配套缓冲前区。

2、交通方便。

公交线路密集,通达全城;地铁1号线七星岗站步行5分钟即至通远门,为个人自助观光提供了极好的出行条件。

3、有深厚人气、商气积淀。

周边既有多年原住民,老社区,连锁卖场,也有在开发新建筑,人气、商气条件成熟,稳定,稍加引导规划,或可小有作为;

4、商业存量增量大,商业发展有后劲。

财信渝中城40万方商住复合体,其中非住宅约8万㎡,原中天装饰城的功能转换,七星岗地铁站待开发地块;“盘活存量+新建非住宅”,通远门七星岗一线非住宅总量超过20万㎡,可为通远门七星岗一线的新兴商业、商务发展提供充足的物理空间。

5、城市窗口价值。

中山路一线(抗建—七星岗—通远门—临江门—解放碑,约2KM),车流密集,沿街展示面长,建设中的财信渝中城临中山一路有非常阔绰的广场、绿化、步道空间,正好与通远门城墙遗址公园相呼应,是重庆特色的商业品牌理想展示窗口。

6、酒店聚集,外埠商旅人群较多。

通远门步行5-10分钟范围高星级酒店有JW万豪、原皇嘉酒店、金山酒店(汉庭酒店),财信渝中城建成之后还会新增多家中小型精品商务酒店,具有商旅人群集聚基础条件。

通远门-七星岗产业带发展策略

走“轻商贸,重文创、重餐娱休闲、重传统再造”的差异化之路;配套解放碑,延展较场口,构建解放碑商圈西拓产业带。

1、解放碑租金太贵。

解放碑中高端商贸发展已经非常成熟稳定,商圈核心区物业租赁成本太高,休闲、文创、餐饮等租金承受力较弱的业态在解放碑核心区难以落脚并持续发展。

2、解放碑太挤。

高地价传导的集约化用地,解放碑的高贸商务以单体集中型购物中心+超高层塔楼甲级写字楼物业形态为主,这带来一站式消费服务便利的同时也压缩了“休闲、餐饮、文创”业态渴求的对外的“店招、橱窗”展示面。

3、通远门七星岗一带,正好弥补了解放碑以上两个短板,适合文创、餐娱、老字号集聚,可持续发展。

3.1、通远门七星岗沿线(中山一路)天然的有岁月痕迹的街区,绵延1000余米,人车流密集,车行缓慢,道路不宽,展示价值好,行人驻留性好。

3.2、通远门七星岗沿线,近几年商贸发展处于“空心化、低谷期、阵痛期”,市场租金水平不高,是一个较好的调整切入时机,若辅以政策引导,特色商业及商务产业容易集聚。

3.3、新近开发的物业(如财信渝中城)多为"外向型"的中小房型为主+金山酒店物业很适合SOHO式办公创业或文化创意产业发展。

楼下的特色商业+塔楼的文创办公+商旅酒店,正好形成业态互补,互动,共荣的商业发展生态

2、“较场口—日月光”夜经济已成渝中名片,但再发展的物业空间有限;通远门七星岗与之相邻,可以与之形成延展互补关系,进一步丰富大解放碑商圈步行10-15分钟区域的休闲文化娱乐配套,增强大商圈的人气吸附力。 如果引导规划得当,或可在“通远门七星岗”一线再造一个“江北九街”,形成与较场口得意坝子交相辉映的大好局面。

通远门—七星岗产业带发展定位:城门前·重庆味|文创产业带

1、街区意向

1.1、4楼及以下的商业裙楼街区立面风格。

混搭的“轻民国”风情,不求整齐划一,强调千店千面,追求多元、包容、丰富的视觉效果,让街店成为风景。

1.2、允许有规划设计的店铺延伸,即鼓励有品质的外摆区,构建可随时停留的休闲感。

1.3、沿街分段(每50米1组)规划高度5-10米的商业导示牌,提供给商家作品牌展示位,提升商业氛围,强化街区感。

1.4、和川美艺术团队合作,整体规划,企业出资,分段实施富于重庆特色的街区雕塑小品及公共休闲设施,成为原住民及游客便于停留,乐于拍照分享的景致,构成解放碑门户的沿街风景线。参考案例:成都宽窄巷子,上海田字坊。

2、核心业态及结构

2.1商业裙楼

2.1.1平街层,以精致的重庆特色的小店为主:面积需求小,租金承受力强。

如特色小吃"重庆小面50强之前10名,重庆糕点知名品牌“沁园、华生园”,重庆谭木匠,荣昌鹅,梁平张鸭子,武隆羊角豆干,合川桃片,江津米花糖,白释驿板鸭,渝商发旗下多个老字号,綦江版画,荣昌陶器,永川秀芽,重庆茶叶集团旗下的定心茶,天友酸奶屋,奶牛梦工厂,龙水五金,涪陵榨菜,城口老腊肉…旗袍婚纱定制店,便利店,咖啡店,手工店,甜品店…

2.1.2 2-4楼商业,以重庆本地老字号或特色餐饮娱乐为主,重庆地道美食娱乐一网打尽。

鱼类:太安鱼,来凤鱼,万州古法烤鱼,翠云水煮鱼,邮亭鲫鱼……

鸡类:泉水鸡,梁山鸡,辣子鸡,花椒鸡……

羊肉类:鼎食居,碗碗羊肉

特色江湖菜

重庆老火锅:晓宇火锅,白乐门火锅,大队长火锅,德庄火锅……

知名酒吧、知名咖啡、知名茶馆(白鹭缘、苗品记、嫩绿茶)

2.2塔楼部份

2.2.1设计型精品酒店。桔子、途家、和颐、星程、布丁、如家精选……

2.2.2 SOHO办公,设计工作室

2.2.3 众创空间集群。

如潘石屹的SOHO 3Q,毛大庆的优客等we-WORK、蜂巢的众创办公产业园区,做重庆共享经济的实验田。

通远门/七星岗:城门前·重庆味|文创产业带的实践意义。

1、好看。成为渝中区继解放碑后又一个人气吸引点及微信分享热点区域,渝中区城市形象推广又添一张好名片。

2、活力。24H-365D热力不减,城市街景,充满乐趣及活力。

3.3产业带。众多特色品牌及微创新企业汇聚,形成一个可以良性内外循环的产业带。

3.4做大做强解放碑。实现解放碑西拓至七星岗,外围人气汇聚,必然能进一步巩固解放碑龙头地位。

3.5就业及税源的可持续增长。

3.6盘活七星岗一带的存量商用物业,激活市场。

构建“通远门/七星岗:城门前·重庆味|文创产业带”需要政府投入资源

4.1、把通远门列入重庆/渝中区/解放碑都市旅游推荐景点。

4.2、在通远门附近,如财信广场渝中城地面广场(通远门正对面,约两个4000㎡广场)规划旅游大巴停靠点,为旅行团队提供方便。

4.3、渝中区政府命名授牌,并制作景区级交通导示道牌:“通远门七星岗重庆老字号及文创产业带”

4.4、依托现有街区商用物业(存量)及增量快速启动,分步实施,力争3年小成,5年大成。如2016年6月交付的财信渝中城一期约2万㎡的商业街区;中天装饰城的业态转换;原金山酒店等。

4.5、为符合街区定位的首批入驻商家提供特别扶持政策,如5年减税,优先融资扶持,入驻审批程序优化,市政占道,店名店牌形象支持等,通过政策引导,企业落地,实现快速发展。

4.6、通远门七星岗沿线,充分利用市政广场空间设置一定数量的临时地面停车区,为来此消费或办事的客人提供地面室外停车及室内车库停车两种选择,利于人气集聚。

4.7、将“通远门/七星岗重庆老字号及文创产业带”列入区招商引资推荐目录,提升项目公信力的同时,也借助区政府广阔平台创造引入更多优质资源的机会。(财信地产谢尚伟 2015年11月8日于华润24城)


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